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Finanzierung von Wohnimmobilien

Der Kauf oder Bau eines neuen oder gebrauchten Hauses oder einer Eigentumswohnung wird nur selten aus vorhandenen Ersparnissen finanziert. Daher ist der Käufer in der Regel darauf angewiesen, zumindest einen großen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten mit Fremdmitteln zu finanzieren. Ein Grundsatz bei der Immobilienfinanzierung besteht darin, dass sie auf einem vorhandenen Eigenkapitalanteil aufbaut. Kredite für Immobilienfinanzierungen orientieren sich in ihrem Höchstbetrag am Beleihungswert des Objektes. Dieser Beleihungswert wird von der Bank aufgrund des Verkehrswerts des Gebäudes und des Grundstücks unter Abzug eines Risikozuschlages ermittelt. Da die finanzierenden Banken ihre Zinssätze nicht nur vom Kapitalmarkt, sondern auch von dem mit der Finanzierung verbundenen Risiko abhängig machen, sorgt ein höherer Eigenkapitalbetrag für niedrigere Finanzierungskosten. Viele Banken sind von vornherein nur bereit, einen Betrag von sechzig Prozent des Beleihungswerts zu finanzieren. Darüber hinaus benötigte Finanzmittel müssen mit einem zweitrangigen Darlehen finanziert werden, dessen Konditionen zum einen ungünstiger für den Kreditnehmer sind und das zum anderen meist einer besonderen Absicherung zum Beispiel durch einen parallel anzusparenden Bausparvertrag bedarf.

Der Abschluss einer Immobilienfinanzierung setzt immer einen gründlichen Vergleich der Angebote auf dem Kapitalmarkt voraus, da sehr viele unterschiedliche Finanzierungsmodelle zu stark abweichenden Konditionen angeboten werden.

Eigenkapital Zum Eigenkapital zählt aber nicht nur Bargeld, sondern auch ein bereits vorhandenes Grundstück und in einem gewissen Rahmen auch Eigenleistungen, die bei der Errichtung des Hauses oder der Renovierung des gekauften Gebäudes eingebracht werden.
Doch auch hier gibt es Ausnahmen von der Regel. Einige Banken bieten durchaus eine hundertprozentige Finanzierung der Immobilie an, ohne dass der Kreditnehmer über große zusätzliche Sicherheiten verfügt. In diesen Fällen sind aufgrund des höheren Risikos der Bank auch die Zinssätze höher.

Finanzierungsform Immobilienfinanzierungen erfolgen grundsätzlich in Form eines Hypotheken- oder Grundschulddarlehens. Mit einem solchen Darlehen geht ein Grundbucheintrag einher, mit dem die Bank sich ihre Rechte sichert, das sogenannte Grundpfandrecht. Hypotheken- und Grundschulddarlehen werden üblicherweise mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, während der eine Zinsbindung besteht. Die Länge der Zinsbindungsphase hängt von den aktuellen Konditionen am Kapitalmarkt ab. Sind die Konditionen für Kreditzinsen günstig, dann sollte auf eine längere Festzinsphase gedrängt werden. Wer sich während einer Hochzinsphase zum Immobilienkauf entscheidet, wählt besser eine kurz- oder mittelfristige Dauer. Nach Ablauf der Festzinsphase sind erneute Finanzierungsverhandlungen erforderlich, wenn das Darlehen nicht bereits nach der ersten Zinsbindungsfrist getilgt ist.

Laufzeit und Rückzahlung Die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung wird grundsätzlich auf 32 Jahre ausgelegt. Die Tilgung erfolgt entweder durch Annuität oder Endfälligkeit. Die eher verbreitete Form ist das Annuitätendarlehen, das jährlich mit einem festen prozentualen Anteil der Finanzierungssumme getilgt wird, meist in Höhe von ein bis drei Prozent. Dieser Betrag muss bei der Höhe der Rückzahlungsbeträge zusätzlich zu der vereinbarten Zinszahlung berücksichtigt werden. Da die Zinszahlungen während der gesamten Festzinsphase auf den vollen Kreditbetrag berechnet werden, ergeben sich dadurch zusätzliche Tilgungsbeiträge.
Ein endfälliges Darlehen liegt zum Beispiel dann vor, wenn parallel zur Finanzierung eine Lebensversicherung abgeschlossen wird, die der Tilgung dient. In diesem Fall werden während der Laufzeit ausschließlich Zinszahlungen und Versicherungsbeiträge fällig. Die Rückzahlung des Darlehensbetrages erfolgt am Ende der vereinbarten Dauer in einer Summe durch die Lebensversicherung.